Dronten - Nieuwbouw Wateras/De Gilden (11002)

1.1 Aanleiding

Aan de westzijde van Dronten wordt de woonwijk De Gilden ontwikkeld die al voor het overgrote deel is ingevuld. Deze wijk is geregeld in het recentelijk vastgestelde bestemmingsplan Dronten - De Gilden / Het Palet. Nu doet de vraag zich voor naar de ontwikkeling voor 16 vrijstaande woningen. De gemeente is bereid hieraan mee te werken.

In het bestemmingsplan is via een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen om deze woningen te kunnen realiseren. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in de planologische regeling hiervoor.

De ligging van het plangebied in de wijk De Gilden is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1: Luchtfoto ligging plangebied (bron: Arcgis)

1.2 Geldend bestemmingsplan

De locatie is geregeld in het bestemmingsplan Dronten - De Gilden/Het Palet, vastgesteld op 18 maart 2016, en heeft daarin de bestemmingen 'Wonen - Woongebouw', 'Water' 'Verkeer' en 'Groen'.

De bestemming 'Wonen - Woongebouw' is gericht op het realiseren van appartementen en voorziet niet in de bouw van grondgebonden woningen. Binnen de bestemmingen 'Water', 'Verkeer' en 'Groen' is woningbouw tevens niet toegestaan.

Het plan kent echter een wijzigingsbevoegdheid in artikel 13 om onder andere de bestemming 'Wonen - Woongebouw' 'Water', 'Verkeer' en 'Groen' te wijzigen in 'Wonen' alsmede de situering en de vorm van de aangegeven bestemmings- en bouwvlakken 'Water', 'Verkeer' en 'Groen'. In figuur 2 is een fragment van het geldende bestemmingsplan opgenomen. De rode gekartelde lijn is de grens van het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft.

Figuur 2: Fragment geldend bestemmingsplan Dronten - De Gilden/Het Palet (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Aan het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid is een aantal voorwaarden verbonden:

• 1. er dient voldoende parkeergelegenheid te worden gerealiseerd;
• 2. de betreffende woningen dienen op een adequate wijze te worden ontsloten;
• 3. er dient stedenbouwkundige aansluiting te worden gezocht met de bestaande bebouwde omgeving.

In dit wijzigingsplan is rekening gehouden met de genoemde eisen.

1.3 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk van dit wijzigingsplan wordt het plan beschreven en getoetst aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op het beleidskader en de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de juridische regeling. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Dit is opgesplitst in maatschappelijke uitvoerbaarheid en economische uitvoerbaarheid.

2.1 Het initiatief

Het wijzigingsplan heeft betrekking op de realisering van 16 grondgebonden woningen in de zuidoostelijke strook van de woonwijk De Gilden.

Het plan bestaat ten eerste uit de bouw van 5 vrijstaande waterwoningen aan de westkant van het plangebied. Deze worden op dezelfde wijze gebouwd als de reeds bestaande waterwoningen van de Smederij 13 tot en met nummer 25. De exacte uitvoering van de woningen staat echter nog niet vast.

De woningen zullen een oriëntatie op het water hebben (het zuiden). De afstand van de woning tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt ten minste 2,50 meter. De bouwhoogte bedraagt maximaal 7 meter. Bijgebouwen worden hier niet voorgesteld.

Ten tweede worden 11 vrijstaande woningen aan de oostkant van het projectgebied voorgesteld. Ook van deze woningen staat de exacte uitvoering nog niet vast. Voor deze woningen is een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. In het plan worden een aantal stedenbouwundige uitgangspunten opgenomen waaraan de woningen moeten voldoen.

De overige gronden worden ingericht met groen of dan wel water en verkeer. Alle woningen worden ontsloten via twee nieuwe woonstraten vanaf het Bontwerkersgilde of de Korendragersgilde. Het parkeren voor de woningen vindt plaats op eigen erf.

In figuur 3 is een impressie gegeven van de inrichting van het gebied.

Figuur 3: Situatieschets (bron: gemeente Dronten)

2.2 Verkeer en parkeren

Zoals in de vorige paragraaf al is aangegeven, worden alle woningen indirect ontsloten vanaf het Bontwerkersgilde of de Korendragersgilde. Dit betreffen bestaande woonstraten die een rondgaande verbinding vormt met andere woningbouwclusters in het gebied. Deze straten hebben voldoende capaciteit voor deze nieuwe 16 woningen. Aan deze woonstraten waar een 30 km/uur-regiem van toepassing is, worden geen aanpassingen voorgesteld.

De gemeente Dronten hanteert de Nota Parkeernormen Dronten 2016 als richtlijn bij het vaststellen van parkeernormen bij nieuwe ontwikkelingen. Voor de 16 nieuwe woningen moeten volgens de parkeernormen in het projectgebied 36 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Hiervoor is bij de woningen voldoende ruimte.

2.3 Planologische inpasbaarheid

In paragraaf 1.2 zijn de voorwaarden al aangegeven wanneer de wijzigingsprocedure mag worden gevolgd. Op de wijze van ontsluiten van de woningen en de parkeergelegenheid is in de vorige paragraaf ingegaan.

Wat betreft de stedenbouwkundige invulling kan worden geconstateerd dat het hier gaat om een specifieke locatie die zich niet leent voor het herhalen van het noordelijk gelegen bebouwingspatroon dat bestaat uit rechthoekige woningclusters met daaromheen een rondgaande woonstraat.

Met het stedenbouwkundig ontwerp is aangesloten bij het stedenbouwkundig ontwerp van de bestaande woningen ten westen van het plangebied. Direct ten westen zijn vrijstaande woningen aan de wateras gerealiseerd. Hierdoor is sprake van een stedenbouwkundige aansluiting met de bestaande bebouwde omgeving.

Daarnaast is voor de 11 woningen aan de wateras een apart beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. In het plan worden een aantal stedenbouwundige uitgangspunten opgenomen waaraan de woningen moeten voldoen. Deze zijn waar nodig op de verbeelding en in de regels verwerkt. Hiermee wordt gewaarborgd dat er sprake is van een goede stedebouwkundige invulling.

Geconstateerd kan worden dat aan de in het bestemmingsplan opgenomen criteria kan worden voldaan. Voor de andere aspecten waarmee rekening moet worden gehouden in het kader van een goede ruimtelijke ordening, wordt verwezen naar het volgende hoofdstuk.

3.1 Beleid

Het beleid voor de ontwikkeling van de wijk De Gilden te Dronten is beschreven in de verschillende bestemmingsplanprocedures die voorafgaand aan de ontwikkeling hebben plaatsgevonden. Dit wijzigingsplan is uitsluitend een juridische vertaling om een perceel dat al bestemd is voor woningbouw op een alternatieve wijze in te vullen. Geconcludeerd kan worden dat er geen sprake is van strijdigheid met het rijks-, provinciaal en beleid.

Volledigheidshalve kan worden opgemerkt dat ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’, zoals die is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het procesvereiste van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) hier niet behoeft te worden doorlopen. Het gaat hier om woningen die worden gebouwd in een bestaande woonwijk die al bouwrijp is, waardoor er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de SVIR. In het 'moederplan' Dronten - De Gilden/Het Palet is de onderbouwing van de behoefte aan de woningen zorgvuldig uitgewerkt. In dit wijzigingsplan worden bovendien niet meer woningen mogelijk gemaakt dan op basis van de in het bestemmingsplan opgenomen regeling mogelijk is (appartementen in drie bouwlagen).

3.2 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn milieuaspecten (bedrijvigheid, geluid, bodem) en water, archeologie, cultuurhistorie, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, kabels en leidingen.

In het kader van de procedure van het bestemmingsplan Dronten - De Gilden/Het Palet zijn de milieuaspecten onderzocht en afgewogen. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet alleen in een juridisch kader voor de invulling met grondgebonden woningen in plaats van de in het bestemmingsplan opgenomen regeling voor hoogbouw. Nieuw onderzoek is dus niet nodig.

Geluid

Wat betreft het verkeerslawaai vanwege het rail- en het wegverkeer kan worden opgemerkt dat akoestisch onderzoek niet nodig is, omdat er geen sprake is van een nieuwe situatie ingevolge de Wet geluidhinder. Ter plaatse van de geprojecteerde woningen gold al een rechtstreekse bouwtitel voor woningbouw in het Uitwerkingsplan De Gilden fase 1 (1011), vastgesteld op 6 september 2005. Deze bouwtitel is overgenomen in het op 17 december 2015 vastgestelde bestemmingsplan Dronten - De Gilden / Het Palet. Uit recent onderzoek bij een nabijgelegen woningbouwlocatie blijkt ook dat aan de voorkeurgrenswaarde wordt voldaan op de afstand waarop de woningen in het plangebied worden gerealiseerd.

Ten aanzien van het railverkeerslawaai kan voorts worden gesteld dat er in het gebied woningen worden gerealiseerd van het type één bouwlaag met kap. Deze woningen zijn niet hoger dan wel zelfs lager dan de reeds gebouwde woningen langs het spoor. Het langs het spoor aanwezige geluidscherm voorziet in een adequate geluidsreductie voor de reeds aanwezige woningen en daarmee ook voor een goede akoestische situatie voor de nieuwe woningen.

Ook verslechtert de geluidsituatie vanwege het wegverkeerslawaai ten opzichte van de geldende regeling niet. Gelet op het feit dat in het gebied (onder andere aan de Zeilenmakersgilde) ook al woningen op kortere afstand van de Gildemeesterdreef zijn gebouwd, is de bouw van de woningen op onderhavige locatie niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening en akoestisch verantwoord.

Volledigheidshalve kan nog worden opgemerkt dat de Gildepenningdreef die ook binnen de invloedssfeer van het gebied ligt, geen zoneplichtige weg betreft vanwege het 30 km-regiem. Aanvullend akoestisch onderzoek of een hogere waarde is, gelet op het vorenstaande, niet nodig.

Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het project op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

 

Proces van de watertoets

De ontwikkeling is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap, in dit geval het waterschap Zuiderzeeland. Vanwege de specifieke aard van het plan is een nauwere betrokkenheid van het waterschap noodzakelijk (zie bijlage 2). Hierna wordt per (relevant) aspect de effecten van het plan op de waterhuishouding behandeld. Dit project wordt overlegd met het waterschap.

 

Wateroverlast

Het plangebied is gelegen in stedelijk gebied, bij een netto toename in verhard oppervlak van 750 m² of meer is sprake van noodzaak tot compenseren voor de toename.

Op grond van de regels uit het moederplan (3 woongebouwen) mag ongeveer 2250 m2 worden gebouwd. Op grond van het nu voorliggende wijzigingsplan mag planologisch gezien ongeveer 2750 m2 worden gebouwd.

Theoretisch is er sprake van een toename van bouwmogelijkheden van ongeveer 500 m2. Tevens is sprake van het dempen en graven van water. In de huidige sitautie is sprake van 14.502 m2 aan water en in de nieuwe situatie 15.682 m2. Het wateroppervlak zal dus toenemen met ongeveer 1000m2. Dat is dus ruim meer dan de compensatie eis van 5%.

Opbarstrisico en/of aansnijden van Pleistoceen zandpakket

Op basis van een indicatief onderzoek is de locatie van de nieuwe woningen gelegen in een gebied met een substantieel risico op opbarsten van de grond bij minder dan 100 cm ontgraving ten opzichte van het maaiveld. Opbarsten of (bijna) aansnijden van het pleistocene zandpakket dient voorkomen te worden vanwege de kans op bodeminstabiliteit. Ter zijner tijd wordt voor deze activiteiten, en overigens ook voor de overige activiteiten, een vergunning aangevraagd.

 

Goed functionerend watersysteem (WF)

Het functioneren van het huidige watersysteem (doorstroming, afwatering, realiseren van het gewenste peil) verslechtert door het plan niet. Ook het streefpeil blijft ongewijzigd. Het aantal maatregelen om het watersysteem in te richten wordt zoveel mogelijk beperkt. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor (grond)water in de omgeving.

 

Schoon water

Bij de inrichting van het watersysteem wordt gestreefd naar de realisatie van een ecologisch gezond watersysteem. Met onderhavig project blijft de waterkwaliteit ongewijzigd. Er worden geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zinken dakgoten) gebruikt. De wijze van afvoeren van afvalstromen zal via het riool plaats vinden.

Proces

Vanwege de mogelijke invloed van het plan op de waterhuishouding is de normale procedure voor de watertoets doorlopen. Over dit plan heeft dan ook overleg met het waterschap plaatsgevonden. Bij de uitvoering van het plan wordt rekening gehouden met de randvoorwaarden die het waterschap stelt.

4.1 Opzet

Dit wijzigingsplan bestaat uit een alternatieve invulling van het perceel in de noordoostelijke hoek van woonwijk De Gilden, waar oorspronkelijk appartementen gepland waren, hetgeen vertaald is in de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. In dat bestemmingsplan is voor het onderhavige gebied een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 lid 1.a van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om deze bestemming te wijzigen naar een bestemming voor grondgebonden woningen ('Wonen'). Ook de openbare ruimte die wordt aangelegd ten behoeve van de woningbouw kan specifiek worden bestemd ('Groen' en 'Verkeer - Verblijf').

De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die in dit wijzigingsplan zijn opgenomen, passen binnen de kaders die in het bestemmingsplan zijn bepaald.

4.2 Groen

De bestemming 'Groen' is gelegd op de groene omkadering van de woonblokken. Het betreft met name de groene randen rond het gebied dat wordt aangelegd als afronding van het wooncluster.

4.3 Verkeer - Verblijf

De woonstraten met de begeleidende beplanting en parkeervoorzieningen hebben naast een verkeersfunctie ook duidelijk een verblijfsfunctie en zijn om die reden bestemd als 'Verkeer - Verblijf'.

4.4 Water

De bestaande waterpartij tussen de woonas in krijgt de bestemming 'Water'. Er zijn er geen gebouwen toegestaan in deze bestemming.

4.5 Wonen

De nieuw te bouwen woningen zijn binnen deze bestemming geregeld. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximale maatvoering voor de woningen is op de verbeelding weergegeven. Naast woningen zijn er ook bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen toegestaan. De afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens zal ten minste 3,00 m bedragen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende afstand perceelsgrens' de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens ten minste 2,50 mag bedragen. De bouwhoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste de in de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte bedragen.

Aan- en uitbouwen, niet bedoeld erkers, en de bijgebouwen zullen achter de naar de water gekeerde gevel van het hoofdgebouw of het verlengde daarvan worden gebouwd, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten', geen bijgebouwen mogen worden gebouwd.

Bij de woningen zijn ook aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven toegestaan. Voor het toestaan van deze beroepen zijn in de regels diverse voorwaarden opgenomen. Wat betreft beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning zijn in de jurisprudentie een aantal criteria ontwikkeld op grond waarvan kan worden bepaald of er al dan niet sprake is van beroep- of bedrijfsmatige activiteiten die strijd met de woonbestemming opleveren. In de gevallen dat wordt voldaan aan de definitie van een 'aan-huis-verbonden beroep of bedrijf' en aan de criteria die verwerkt zijn in de gebruiksregels van deze bestemming, levert de uitoefening van de betreffende beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten geen strijd op met de woonbestemming (omdat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft en er sprake is van een ruimtelijke uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is).

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daar bijhorende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

Ten eerste heeft het ontwerpwijzigingsbesluit met bijbehorende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kon een ieder bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen indienen omtrent het ontwerpwijzigingsbesluit. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Het wijzigingsplan is vervolgens op 28 augustus 2018, ongewijzigd, vastgesteld. Tegen dit besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het van belang te weten of het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door een financieel haalbaar plan en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de ontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan financieel haalbaar geacht.

Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro.

De gemeente heeft de gronden in eigendom, waardoor het kostenaspect anderszins geregeld is. Het opstellen van een exploitatieplan is daardoor niet aan de orde.