Dronten - Gildenhof (11001)

1.1 Aanleiding

Aan de westzijde van Dronten wordt de woonwijk De Gilden ontwikkeld die al voor het overgrote deel is ingevuld. Deze wijk is geregeld in het recentelijk vastgestelde bestemmingsplan Dronten - De Gilden / Het Palet (1100). In de noordoostelijke hoek van de wijk is in dat bestemmingsplan in eerste instantie voorzien in hoogbouw (appartementen). Nu doet de vraag zich voor naar de ontwikkeling voor 29 grondgebonden woningen op de betreffende locatie. De gemeente is bereid hieraan mee te werken.

In het bestemmingsplan is via een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen om deze grondgebonden woningen te kunnen realiseren. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in de planologische regeling hiervoor.

De ligging van het plangebied in de wijk De Gilden is weergegeven in figuur 1. Het zuidwestelijke kwadrant ten zuiden van de waterpartij betreft het gebied Het Palet dat ook in ontwikkeling is.

Figuur 1: Luchtfoto ligging plangebied (bron: PDOK, 2015)

1.2 Geldend bestemmingsplan

De locatie is geregeld in het bestemmingsplan Dronten - De Gilden/Het Palet (1100), vastgesteld op 18 maart 2016, en heeft daarin de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Deze bestemming is gericht op het realiseren van appartementen en voorziet niet in de bouw van grondgebonden woningen. Het plan kent echter een wijzigingsbevoegdheid in artikel 13 om onder andere de bestemming 'Wonen - Woongebouw' te wijzigen in 'Wonen' al dan niet in combinatie met de openbare bestemmingen 'Groen', 'Verkeer - Verblijf' en 'Water'.

In figuur 2 is een fragment van het geldende bestemmingsplan opgenomen. De rode gekartelde lijn is de grens van het gebied waarop de wijzigingsbevoegdheid betrekking heeft.

Figuur 2: Fragment geldend bestemmingsplan Dronten - De Gilden/Het Palet (2011) (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Aan het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid is een aantal voorwaarden verbonden:

• 1. er dient voldoende parkeergelegenheid te worden gerealiseerd;
• 2. de betreffende woningen dienen op een adequate wijze te worden ontsloten;
• 3. er dient stedenbouwkundige aansluiting te worden gezocht met de bestaande bebouwde omgeving.

In dit wijzigingsplan is rekening gehouden met de genoemde eisen.

1.3 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk van dit wijzigingsplan wordt het plan beschreven en getoetst aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 3 wordt kort ingegaan op het beleidskader en de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de juridische regeling. Ten slotte wordt in hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Dit is opgesplitst in maatschappelijke uitvoerbaarheid en economische uitvoerbaarheid.

2.1 Het initiatief

Het wijzigingsplan heeft betrekking op de realisering van 29 grondgebonden woningen in de noordoostelijke driehoek van de woonwijk De Gilden en heeft een oppervlakte van circa 1 hectare.

Het is de bedoeling in het gebied 5 blokken rijenwoningen in het groen te ontwikkelen die worden ontsloten via twee nieuwe (doodlopende) woonstraten vanaf het Zeilenmakersgilde. Het profiel van de straat wordt gekenmerkt door een woonstraat met parkeervakken aan de zijde van de woningen met daartussen een stoep dat grenst aan het woonerf. Het meest noordelijk gelegen blok woningen wordt alleen ontsloten via een langzaamverkeersverbinding vanaf het Zeilenmakersgilde. Het parkeren voor deze woningen is gepland in parkeervakken langs het Zeilenmakersgilde.

De woningen hebben een lage gootlijn met een hoge steile kap en zijn tuingeoriënteerd. De bergingen komen aan de voorzijde van de woningen.

In de figuren 3 en 4 is een impressie gegeven van de inrichting van het gebied en het beoogde woningtype.

Figuur 3: Situatieschets (bron: 4D Architecten, Nijkerk)

Figuur 4: Impressie te bouwen woningen (bron: 4D Architecten, Nijkerk)

2.2 Verkeer en parkeren

Zoals in de vorige paragraaf al is aangegeven, worden alle woningen indirect ontsloten vanaf het Zeilenmakersgilde. Dit betreft een bestaande woonstraat die een rondgaande verbinding vormt met andere woningbouwclusters in het gebied. Het Zeilenmakersgilde heeft voldoende capaciteit voor deze nieuwe 29 woningen. Aan deze woonstraat waar een 30 km/uur-regiem van toepassing is, worden geen aanpassingen voorgesteld.

In het plangebied worden 53 parkeerplaatsen gerealiseerd, dus bijna 2 parkeerplaatsen per woning. Dit is ruim voldoende om aan de parkeerbehoefte voor de woningen te voldoen.

2.3 Planologische inpasbaarheid

In paragraaf 1.2 zijn de voorwaarden al aangegeven wanneer de wijzigingsprocedure mag worden gevolgd. Op de wijze van ontsluiten van de woningen en de parkeergelegenheid is in de vorige paragraaf ingegaan.

Voor wat betreft de stedebouwkundige invulling kan worden geconstateerd dat het hier gaat om een specifieke locatie die zich niet leent voor het herhalen van het westelijk gelegen bebouwingspatroon dat bestaat uit rechthoekige woningclusters met daaromheen een rondgaande woonstraat. Omdat het om een driehoekig gebied gaat, is gekozen voor een stedenbouwkundige afronding van dit deel van de wijk dat recht doet aan de vorm van dit perceel. De woningen worden dwars geplaatst ten opzichte van de bestaande woningen met een knik in de situering van de twee zuidoostelijk gelegen blokken die daarmee (dwars) aansluiten op de noordzuid gelegen Gildepenningdreef.

Geconstateerd kan worden dat aan de in het bestemmingsplan opgenomen criteria kan worden voldaan. Voor wat betreft de andere aspecten waarmee rekening moet worden gehouden in het kader van een goede ruimtelijke ordening, wordt verwezen naar het volgende hoofdstuk.

3.1 Beleid

Het beleid voor de ontwikkeling van de wijk De Gilden te Dronten is beschreven in de verschillende bestemmingsplanprocedures die voorafgaand aan de ontwikkeling hebben plaatsgevonden. Dit wijzigingsplan is uitsluitend een juridische vertaling om een perceel dat al bestemd is voor woningbouw op een alternatieve wijze in te vullen.

Geconcludeerd kan worden dat er geen sprake is van strijdigheid met het rijks-, provinciaal en beleid.

Volledigheidshalve kan worden opgemerkt dat ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’, zoals die is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het procesvereiste van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) hier niet behoeft te worden doorlopen. Het gaat hier om woningen die worden gebouwd in een bestaande woonwijk die al bouwrijp is, waardoor er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van de SVIR. In het 'moederplan' Dronten - De Gilden/Het Palet (1100) is de onderbouwing van de behoefte aan de woningen zorgvuldig uitgewerkt. In dit wijzigingsplan worden bovendien niet meer woningen mogelijk gemaakt dan op basis van de in het bestemmingsplan opgenomen regeling mogelijk is (appartementen in drie bouwlagen).

3.2 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn milieuaspecten (bedrijvigheid, geluid, bodem) en water, archeologie, cultuurhistorie, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, kabels en leidingen.

In het kader van de procedure van het bestemmingsplan Dronten - De Gilden/Het Palet (1100) zijn de milieuaspecten onderzocht en afgewogen. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet alleen in een juridisch kader voor de invulling met grondgebonden woningen in plaats van de in het bestemmingsplan opgenomen regeling voor hoogbouw. Nieuw onderzoek is dus niet nodig.

Voor wat betreft het verkeerslawaai vanwege het rail- en het wegverkeer kan worden opgemerkt dat akoestisch onderzoek niet nodig is, omdat er geen sprake is van een nieuwe situatie ingevolge de Wet geluidhinder. Ter plaatse van de geprojecteerde woningen gold al een rechtstreekse bouwtitel voor woningbouw in het Uitwerkingsplan De Gilden fase 1 (1011), vastgesteld op 6 september 2005. Deze bouwtitel is overgenomen in het op 17 december 2015 vastgestelde bestemmingsplan Dronten - De Gilden / Het Palet.

Ten aanzien van het railverkeerslawaai kan voorts worden gesteld dat er in het gebied woningen worden gerealiseerd van het type één bouwlaag met kap. Deze woningen zijn niet hoger dan wel zelfs lager dan de reeds gebouwde woningen langs het spoor. Het langs het spoor aanwezige geluidsscherm voorziet in een adequate geluidsreductie voor de reeds aanwezige woningen en daarmee ook voor een goede akoestische situatie voor de nieuwe woningen.

Ook verslechtert de geluidsituatie vanwege het weg verkeerslawaai ten opzichte van de geldende regeling niet. Het bouwvlak wordt in het onderhavige wijzigingsplan zelfs op grotere afstand van de zoneringsplichtige Gildemeesterdreef gelegd. Gelet op het feit dat in het gebied (o.a. Zeilenmakersgilde) ook al woningen op kortere afstand van de Gildemeesterdreef zijn gebouwd, is de bouw van de woningen op onderhavige locatie niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening en akoestisch verantwoord.

Volledigheidshalve kan nog worden opgemerkt dat de Gildepenningdreef die ook binnen de invloedssfeer van het gebied ligt, geen geluidzoneplichtige weg betreft vanwege het 30 km-regiem.

Aanvullend akoestisch onderzoek of een hogere waarde is, gelet op het vorenstaande, niet nodig.

4.1 Opzet

Dit wijzigingsplan bestaat uit een alternatieve invulling van het perceel in de noordoostelijke hoek van woonwijk De Gilden, waar oorspronkelijk appartementen gepland waren, hetgeen vertaald is in de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. In dat bestemmingsplan is voor het onderhavige gebied een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 lid 1.a van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om deze bestemming te wijzigen naar een bestemming voor grondgebonden woningen ('Wonen'). Ook de openbare ruimte die wordt aangelegd ten behove van de woningbouw kan specifiek worden bestemd ('Groen' en 'Verkeer - Verblijf').

De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die in dit wijzigingsplan zijn opgenomen, passen binnen de kaders die in het bestemmingsplan zijn bepaald.

4.2 Groen

De bestemming 'Groen' is gelegd op de groene omkadering van de woonblokken. Het betreft met name de groene randen rond het gebied dat wordt aangelegd als afronding van het wooncluster.

4.3 Verkeer - Verblijf

De woonstraten met de begeleidende beplanting en parkeervoorzieningen hebben naast een verkeersfunctie ook duidelijk een verblijfsfunctie en zijn om die reden bestemd als 'Verkeer - Verblijf'.

4.4 Wonen

De nieuw te bouwen woningen zijn binnen deze bestemming geregeld. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximale maatvoering voor de woningen is op de verbeelding weergegeven.

Naast woningen zijn er ook bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen toegestaan.

Bij de geplande woningen zijn de bergingen aan de entreezijde (voorgevel) van de woning geprojecteerd, hetgeen niet gebruikelijk is volgens de algemene erfbebouwingsregeling van de gemeente Dronten. De standaardregeling voor erfbebouwing is afgestemd op de regeling die is opgenomen in het (op 1 november 2014) gewijzigde Besluit omgevingsrecht (Bor). Dit houdt in dat de erfbebouwing in principe in het achtererfgebied moet worden gebouwd. Omdat de bergingen hier in het voorerf zijn geprojecteerd, is een afwijkende regeling opgenomen in die zin dat de zone waar de bergingen mogen komen zijn aangeduid op de verbeelding.

Bij de woningen zijn ook aan-huis-verbonden beroepen of bedrijven toegestaan. Voor het toestaan van deze beroepen zijn in de regels diverse voorwaarden opgenomen. Wat betreft beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning zijn in de jurisprudentie een aantal criteria ontwikkeld op grond waarvan kan worden bepaald of er al dan niet sprake is van beroep- of bedrijfsmatige activiteiten die strijd met de woonbestemming opleveren. In de gevallen dat wordt voldaan aan de definitie van een 'aan-huis-verbonden beroep of bedrijf' en aan de criteria die verwerkt zijn in de gebruiksregels van deze bestemming, levert de uitoefening van de betreffende beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten geen strijd op met de woonbestemming (omdat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft en er sprake is van een ruimtelijke uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is).

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daar bijhorende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

In eerste instantie wordt het ontwerpwijzigingsbesluit met bijbehorende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de genoemde periode kan een ieder bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen indienen omtrent het ontwerpwijzigingsbesluit. Wanneer geen zienswijzen worden ingediend, wordt het wijzigingsbesluit vastgesteld. Wanneer wel zienswijzen zijn ingediend, worden deze voorzien van een gemeentelijke reactie. Vervolgens kan het wijzigingsplan, al dan niet gewijzigd naar aanleiding van een zienswijze, worden vastgesteld.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan is het van belang te weten of het wijzigingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door een financieel haalbaar plan en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de ontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over de financiële middelen beschikt om het plan uit te kunnen voeren. Hiermee wordt het plan financieel haalbaar geacht.

Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro.

De gemeente heeft de gronden in eigen

dom, waardoor het kostenaspect anderszins geregeld is. Het opstellen van een exploitatieplan is daardoor niet aan de orde.